Для начала потребуется оформить:
- самозанятость;
- индивидуальное предпринимательство;
- или быть готовым уплачивать 13-ти процентный налог с доходов физических лиц.
Наиболее простым и выгодным вариантом считается оформление самозанятости. Разберемся в ряде нюансов.
Вправе ли самозанятый официально оформить сдачу квартиры в аренду?
Исходя из федерального закона № 422 и письма налоговой службы под номером СД-3-3/458@, можно сделать следующие выводы:
- Самозанятый может официально сдавать квартиру в аренду и уплачивать налоги с полученных доходов.
- Совмещать данную деятельность с основной работой.
Таким образом, деятельность считается вполне легальной, что подтверждают действующие законы и разъяснения налогового органа.
Преимущества сдачи жилья в качестве самозанятого
Пени и штрафы от ФНС – далеко не полный перечень последствий сокрытия доходов от сдачи квартиры. Выход же на легальный путь получения доходов в качестве плательщика налога на профессиональный доход (НПД) убережет от этого и будет характеризоваться следующими преимуществами:
- полностью законная деятельность;
- возможность работы самозанятым в иных направлениях;
- пониженная ставка налога в отличии от аналогичной деятельности физических лиц;
- правовая защищенность за счет составления официального договора.
Раскроем нюансы последних двух пунктов более детально.
Налоги и ограничения
Самозанятый уплачивает налоговые начисления в системе ФНС «Мой налог». Она доступна как в виде приложения для мобильных устройств, так и на сайте ведомства (веб-версия).
Налоговая ставка составляет 6 или 4 процента с полученного дохода в зависимости от статуса арендатора – юридическое или физическое лицо соответственно. Налог может быть автоматически снижен за счет налогового бонуса, который предоставляют плательщикам НПД.
При получении денежных средств за аренду жилья нужно обязательно сформировать чек в системе «Мой налог» и передать его арендатору. Передача чека может быть осуществлена, например, посредством QR-кода или отправки данных на электронную почту плательщика. На основании пробитых чеков за прошлый месяц ФНС автоматически рассчитает сумму налога, подлежащей оплате.
Для страховки рисков многие арендодатели просят новых арендаторов оставить залог. Чек на данную сумму нужно пробивать, только если он не будет возвращен обратно. Этот нюанс сторонам лучше обговорить изначально и по желанию зафиксировать в договоре.
Среди ограничений выделим следующие:
- самозанятый может официально сдать в аренду только жилую недвижимость;
- максимальная сумма дохода плательщика НПД – 2 млн 400 тысяч в год.
Таким образом, нет возможности сдать в аренду нежилые площади. Например, к ним можно отнести складские помещения, гаражные постройки.
Со всего ежегодного дохода, который превышает вышеуказанную максимальную сумму, придётся платить стандартные для физических лиц 13 процентов налога. При этом учитывается доход от всех видов деятельности в качестве самозанятого, а не только от сдачи жилья в аренду.
Нюансы оформления договора аренды жилья самозанятого
Если квартира уже сдаётся, то переоформлять его не обязательно. Достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого и начать платить налоговые платежи.
В договоре важно прописать, кто будет платить за коммунальные услуги.
- Если самозанятый арендодатель берет деньги за коммуналку у арендатора и оплачивает её сам, то данная сумма считается доходом и облагается налогом.
- Если же арендатор будет платить самостоятельно, то данная сумма не будет участвовать при расчете налога самозанятого.
Строгой формы договора не существует. Его можно оформить в произвольном порядке. Главное, чтобы в нём были чётко прописаны условия сотрудничества и данные из документов сторон, которые подтверждают их личности.
Договор необходимо регистрировать в Росреестре только в случаях, когда срок его действия равен или превышает 12 месяцев. Именно по этой причине, стороны зачастую заключают его на меньший срок, а по его истечению просто заново оформляют сделку.
В случаях, когда жильем владеют другие собственники, потребуется их разрешение. Они могут письменно дать его посредством подписания договора аренды или предоставления нотариальной доверенности самозанятому, который сможет официально действовать от их имени.
Также доверенность может потребоваться третьему лицу, которому самозанятый поручил сдавать его жилье. Но это не освобождает его от самостоятельной фиксации дохода в системе «Мой налог», если иное не предусмотрено действующим законодательством и официальными договоренностями с третьей стороной.
Дата публикации: 04.08.2020 06:57
С 1 июля 2020 года на территории Оренбургской области введен новый режим налогообложения – налог на профессиональный доход или налог для самозанятых.
В рамках данного режима может облагаться доход физических лиц от сдачи жилого недвижимого имущества в аренду, например квартиры, комнаты, жилого дома.
При осуществлении деятельности по сдаче жилого имущества в аренду налог на профессиональный доход является альтернативой налогу на доходы физических лиц.
Основным преимуществом данного режима налогообложения являются налоговые ставки: 4% от полученного дохода при сдаче жилья в аренду физическим лицам или 6% при оказании такой же услуги юридическому лицу против 13% НДФЛ.
Дополнительным бонусом является налоговый вычет в размере 10 000 рублей.
Кроме того, в 2020 году предоставляется дополнительный вычет в размере 12 130 рублей, который полностью засчитывается в счет уплаты налога в 2020 году.
Регистрация в качестве самозанятого и взаимодействие с налоговыми инспекциями происходит в онлайн режиме с помощью мобильного приложения «Мой налог».
Налог самозанятыми уплачивается ежемесячно, декларация в налоговый орган не представляется.
Легализация доходов от сдачи имущества в аренду – это не только уверенность в отсутствии претензий контролирующих органов, но и защита при возникновении конфликтных или спорных ситуаций с недобросовестными квартиросъемщиками.
Налоговые органы напоминают, что любой доход граждан, за исключением доходов, указанных в статье 217 НК РФ, подлежит налогообложению.
Содержание статьи
Показать
Скрыть
В России набирает популярность режим налогообложения для самозанятых: в 2021 году их количество выросло более чем вдвое — до 3,8 млн человек, а на конец октября 2022-го превысило 6 млн человек.
Разбираемся, как оформить самозанятость в 2023 году, в чем особенность этого налогового режима и какие плюсы и минусы.
Кто такой самозанятый и какие налоги он платит
Самозанятый — это человек, который работает сам на себя или продает товары собственного производства, не имея наемных работников с трудовыми договорами. Самозанятые занимаются профессиональной деятельностью, от которой получают доходы и платят государству налог с этих доходов.
Закон о самозанятых (федеральный закон № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «налог на профессиональный доход»») вступил в силу с 1 января 2019 года в нескольких регионах России, а с 1 июля 2020-го его действие распространилось по всей территории страны.
Получить статус самозанятого может только физическое лицо, которое работает на территории России. Налоговый режим можно также использовать при сдаче в аренду недвижимости.
Как сохранить капитал в недвижимости: заработок на росте цены квартиры, инвестиции в ЗПИФ или рента
Самозанятым может стать только тот, чей годовой доход не превышает 2,4 млн рублей. Лимитов по месячным доходам в этом налоговом режиме нет.
Статус самозанятого также не могут получить те, кто продают товары под акцизами и с обязательной маркировкой. Специалисты, которые занимаются добычей и продажей полезных ископаемых, тоже не получат этот налоговый статус.
Налог на профессиональный доход нельзя использовать, если вы получаете доход от аренды коммерческой недвижимости, а также при продаже ценных бумаг, машин и любой недвижимости.
Какой налог платят самозанятые
Ставка НПД зависит от категории клиентов, с которыми работает самозанятый:
- если доход получен от физлица, ставка — 4%;
- если от юрлица или ИП — 6%.
НПД платится только за те месяцы, когда самозанятый получал доход. Ставки налога зафиксированы до 31 декабря 2028 года, когда должен завершиться налоговый эксперимент.
Закон также предусматривает налоговый вычет для самозанятых, который снижает налоговую ставку. Ставка по доходам, полученным от физлиц, в этом случае равна 3%, от юрлиц и ИП — 4%. Вычет действует до тех пор, пока самозанятый не сэкономит 10 тыс. рублей. После этого ставки налога устанавливаются на уровне 4% и 6% соответственно.
Можно ли совмещать официальную работу с самозанятостью
Совмещать самозанятость с основной работой по трудовому договору можно. В этом случае НДФЛ по месту основной работы удерживает работодатель, а самозанятый самостоятельно уплачивает налог на профессиональной доход с дополнительных доходов.
Зарплата на основной работе не учитывается при расчете НПД. Трудовой стаж по месту работы не прерывается.
Исключение действует для госслужащих. Они могут быть самозанятыми, но только для одного вида деятельности — сдачи жилья в аренду.
Плюсы и минусы самозанятости
К преимуществам самозанятости также можно отнести:
- возможность совмещать самозанятость с основной работой;
- отсутствие необходимости подавать отчеты и заполнять декларации;
- налог начисляется автоматически;
- образовательная поддержка от государства (например, онлайн-курсы).
Главный минус самозанятости — отсутствие социальных гарантий и налоговых вычетов. Если для вас налоговый режим на профессиональный доход единственный, вы не платите НДФЛ, а значит, не один из вычетов вам недоступен. Нет больничных и отпускных — эта забота ложится на плечи самозанятого.
Как стать самозанятым: пошаговая инструкция
Есть несколько способов получить статус самозанятого и начать платить НПД. В целом все они достаточно просты. Самым быстрым является регистрация через специальное приложение «Мой налог».
Вместо мобильного приложения можно воспользоваться веб-версией приложения «Мой налог», однако в нем доступна только регистрация через личный кабинет ФНС.
В приложении «Мой налог» есть возможность привязки банковской карты, с которой будет производиться выплата налогов.
Регистрация через приложение «Мой налог»
Приложение «Мой налог» можно скачать на смартфон или планшет в Google Play или App Store.
После входа в приложение нужно выбрать способ регистрации: по паспорту, с помощью ИНН и пароля от личного кабинета ФНС и через учетную запись на интернет-портале «Госуслуги».
Регистрация по паспорту
Для этого нужны паспорт и возможность сделать фото на телефоне. В первую очередь нужно ввести номер телефона, на который придет СМС. Введите полученный код, а далее следуйте инструкции:
- выберите регион;
- отсканируйте или сфотографируйте вторую и третью страницы паспорта;
- сделайте свое фото в приложении;
- подтвердите корректность ИНН.
После этого ваше заявление уйдет на проверку в ФНС. Налоговый статус вы получите в течение одного рабочего дня.
Регистрация с помощью ИНН и пароля от личного кабинета ФНС
Для этого потребуется личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС:
- введите в приложении номер ИНН и пароль, которые вы используете для доступа к личному кабинету;
- подтвердите регистрацию.
Заявление рассматривают, как правило, в течение одного рабочего дня.
Регистрация через «Госуслуги»
Для этого понадобится регистрация на портале «Госуслуги». При выборе данного способа приложение «Мой налог» переадресует вас на страницу входа портала «Госуслуги».
Нужно дать разрешение использовать личные данные из портала для действий в приложении «Мой налог», а после подтвердить выгруженные из «Госуслуг» персональные данные.
Регистрация через банк — партнер налоговой службы
Вместо приложения «Мой налог» можно выбрать сервис от одного из банков — партнеров ФНС. Список уполномоченных банков можно найти на сайте ФНС — там есть Сбербанк, банк «Ак Барс», ВТБ и другие крупные финансовые учреждения.
Интерфейсы у банковских приложений разные, но схематично инструкция выглядит так:
- Скачать мобильное приложение банка или зайти в личный кабинет на сайте банка (в некоторых банках регистрация самозанятых возможна только в приложении).
- Найти в приложении банка раздел, в котором находится специализированный сервис для самозанятых.
- Ввести требуемые данные и подать заявку на регистрацию.
Банк самостоятельно передаст данные в ФНС и уведомит о постановке на учет.
Можно также лично прийти в банк и зарегистрироваться в качестве самозанятого офлайн, но лучше уточнить возможность предоставления такой услуги у каждой конкретной кредитной организации.
Офлайн-регистрация в отделении ФНС
Можно обратиться в ближайшее отделение ФНС по месту проживания. Для этого нужно заполнить заявление на специальном бланке, в котором указываются следующие данные:
- ИНН;
- персональная информация — Ф. И. О., дата рождения и так далее;
- вид и сфера деятельности;
- адрес проживания;
- дата и подпись.
Для отказа от статуса самозанятого в этом случае нужно будет подавать аналогичное заявление о прекращении деятельности.
ФНС проверяет заявление на постановку на учет до шести рабочих дней, но, как правило, гораздо быстрее. Отказать в постановке на учет налоговый орган может в случае неверно предоставленных данных или при наличии штрафов и долгов по налогам.
Нужно ли самозанятому открывать расчетный счет
Самозанятому не нужно открывать специальный расчетный счет. Все поступления заказчики могут перечислять на уже действующие карты.
Нужно лишь отчитываться: это делается в приложении «Мой налог» либо в приложении банка — партнера ФНС. Вы формируете чек, после чего ФНС принимает это как доход, по которому нужно начислить налог по режиму для самозанятых.
Бояться блокировки карты банком из-за частых поступлений на нее не следует: Центральный банк России специально рекомендовал финансовым организациям проверять статус владельца, чтобы не блокировать карты самозанятых. Но для дополнительного спокойствия для доходов от самозанятости можно завести отдельную карту.
Допускаются также расчеты наличными.
Прием платежей для самозанятых
Порядок платежей для самозанятых упрощен, для них нет обязательства использовать контрольно-кассовую технику. После получения денег от клиента самозанятый должен войти в приложение «Мой налог» или личный кабинет на сайте ФНС и указать, за что получил деньги и от какой категории клиентов (физлицо, ИП, юрлицо), а затем отправить чек клиенту. Чек формируется автоматически.
При безналичной оплате передать чек необходимо до девятого числа, следующего после осуществления расчетов месяца. При этом, как правило, компании и ИП прописывают в договоре с самозанятыми предоставление чека не позднее следующего после оплаты дня.
Отправить заказчику и клиенту чек можно любым удобным способом: на электронную почту, через мессенджеры, дать клиенту считать QR-код или распечатать и вручить в бумажном виде. Самозанятый не обязан выдавать бумажный вариант документа.
Для компании важно получить чек от самозанятого. Так бухгалтерия убедится, что самозанятый точно заплатит налог за начисление денег. Если при проверке выяснится, что исполнитель не сформировал чек, за это получат штраф и самозанятый, и компания.
Самозанятый самостоятельно не рассчитывает сумму налога, это автоматически делает налоговая. Уведомление от ФНС должно прийти до 12-го числа месяца, следующего за расчетным, а заплатить налог нужно до 25-го числа текущего месяца. Если сумма налога менее 100 рублей, уведомление не придет, а сумма добавится к налогу за следующий период. При этом в приложении «Мой налог» можно настроить автоплатеж.
Как отказаться от самозанятости
Отказаться от статуса самозанятого можно теми же способами, что и встать на учет.
В приложении «Мой налог» для этого необходимо зайти в раздел «Прочее», затем — в раздел «Профиль» и нажать кнопку «Сняться с учета НПД». После этого необходимо выбрать причину отказа от самозанятости и подтвердить свое решение.
Уведомление о снятии с учета должно прийти не позднее следующего дня. Датой снятия с учета будет считаться дата подачи заявки в налоговый орган.
Позднее можно снова зарегистрироваться в статусе самозанятого, никаких ограничений на это нет, если нет недоимок и штрафов по налогу.
Если доход самозанятого превысит 2,4 млн рублей, он лишится статуса автоматически и будет переведен на уплату НДФЛ. Облагаться НДФЛ при этом будут лишь доходы, полученные сверх лимита. Самозанятый индивидуальный предприниматель в этом случае будет переведен на общую систему налогообложения.
Частые вопросы
Можно ли стать самозанятым, если я уже ИП?
Индивидуальные предприниматели по закону также могут быть самозанятыми, то есть платить налог на профессиональный доход. Но при этом запрещено совмещать НПД с другими льготными режимами для ИП: упрощенной системой налогообложения (УСП), единым сельскохозяйственным налогом (ЕСХН), патентной системой налогообложения (ПСН).
Для получение статуса самозанятого можно как закрыть ИП, так и сохранить его, но направить в налоговую уведомление (для УСП и ЕСХН) или заявление (для ПСН) об отказе от других налоговых спецрежимов. Отказаться от льготных режимов необходимо в течение месяца с даты регистрации в качестве самозанятого, иначе самозанятость будет аннулирована.
При этом в статусе самозанятого ИП, как и физические лица, имеют лимит на доход в 2,4 млн рублей в год и не могут нанимать сотрудников.
Нужно ли сообщать заказчику, если потерял статус самозанятого?
Когда компания сотрудничают с физлицами, они выступают их налоговыми агентами, а потому по договору должны удержать НДФЛ и заплатить страховые взносы. Если она этого не сделает, ей грозит штраф — 40% от суммы налогов и взносов в случае умышленного нарушения и 20% в случае неумышленного.
Чтобы не подводить заказчика, лучше сообщить ему об изменении налогового статуса.
Можно ли зарегистрироваться как самозанятый, если нет 18 лет?
Самозанятым можно стать с 14 лет, но несовершеннолетним заявителям придется брать письменное разрешение родителей или попечителей. Если по решению суда 16-летний подросток стал дееспособным, то регистрация НПД та же, что и для совершеннолетних.
Можно ли стать самозанятым, если нет гражданства РФ?
Помимо граждан России, самозанятыми могут стать граждане стран Евразийского экономического союза. В этом случае они должны работать для российских заказчиков, но их местоположение неважно.
Например, дизайнер Гамлет из Армении может работать из Еревана для российской компании «Б». Бухгалтерия «Б» могла бы заключать стандартный договор ГПХ с дизайнером и удерживать повышенный НДФЛ как с иностранца, но Гамлет зарегистрирован как самозанятый в российском ФНС. Значит, с суммы контракта дизайнер заплатит только 6%, а не 30%.
Для того чтобы стать самозанятым, иностранцам нужно получить российский ИНН, например через центр «Мои документы», и зарегистрировать личный кабинет на сайте ФНС.
В остальном правила не меняются.
За что могут штрафовать самозанятых?
Самозанятых могут оштрафовать, если ФНС установит, что он не выдал чек заказчику или сделал это с задержкой.
Штраф устанавливается пропорционально сумме сделки: его размер составляет 20% от оплаты. При повторном нарушении в течение шести месяцев после первого штраф составит 100% суммы сделки.
Могут ли стать самозанятыми адвокаты и нотариусы?
Статус самозанятого для своей прямой деятельности не могут получить адвокаты, нотариусы, арбитражные управляющие и эксперты-оценщики, так как их работа регулируется отдельными законами.
Однако, например, если адвокат сдает квартиру в аренду, то для уплаты налогов с этого дохода он может зарегистрироваться как самозанятый.
Можно ли получать деньги наличными?
Законодательство разрешает самозанятым получать вознаграждение за свою работу наличными, никаких ограничений на этот счет нет.
Что изменится в налоге для самозанятых в 2023 году
С 1 июля 2023 года самозанятые смогут уплачивать добровольные страховые взносы по двум моделям: 32 484 рубля (два МРОТ за полный месяц) или 48 726 рублей (три МРОТ за полный месяц). Эти деньги будет получать Социальный фонд России, а плательщик НПД сможет брать оплачиваемый больничный.
Размер ежемесячного взноса составит 1 247,38 рубля в месяц, если гражданин выбрал страхуемую сумму, равную двум МРОТ, и 1 871 рубль, если выбрана сумма, равная трем МРОТ.
Больничные начнут выплачивать, если непрерывно выплачивать взносы шесть месяцев. Если не пользоваться больничным, то размер взносов будет снижен: после 18 месяцев без страховых случаев — на 10%, а после 24 месяцев — на 30%.
Страховой стаж в добровольном социальном страховании будет учитываться так же, как и в обязательном социальном страховании. Если общий страховой стаж составляет менее пяти лет, то выплачивается 60% от двух или трех МРОТ (в зависимости от выбранной модели). Если стаж от пяти до восьми лет, больничные составят 80%, более восьми лет — 100%. Стаж, приобретенный в период работы по найму, в добровольном социальном страховании учитывается.
Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья?
Существует 3 способа:
- налог на доходы физических лиц (по ставке 13%);
- патент на сдачу жилых помещений в аренду (6%);
- налог на самозанятость (4%).
Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ?
Шаг 1. Заключите договор аренды или найма
Шаг 2. В случае необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре
Если договор аренды или найма заключен на срок более 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре через МФЦ или портал «Госуслуги». Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.
Если срок договора менее одного года, регистрация в Росреестре не требуется;
Шаг 3. Соберите документы для подачи налоговой декларации
Вам потребуются:
- паспорт;
- договор найма жилого помещения.
Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма.
Декларация по форме 3-НДФЛ;
Шаг 4. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет
Заполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую, или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации и приложенных документов налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате (13% от дохода, полученного от сдачи жилья).
Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за просрочку на граждан налагаются штрафные санкции;
Шаг 5. Уплатите НДФЛ
Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.
Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?
Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем и проживаете в России более 183 дней в году, вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.
Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервис ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.
Может ли налоговый нерезидент жить за рубежом и сдавать квартиру в России как самозанятый?
Да, это возможно. Согласно разъяснениям Минфина России?Письмо Минфина России от 20.12.2021 № 03-11-11/103727, налоговый нерезидент РФ, проживающий за рубежом, может продолжать предпринимательскую деятельность на территории России в статусе самозанятого.
В этом случае доходы, получаемые от сдачи жилья в России будут облагаться налогом по ставке 4%. При этом общий доход от сдачи жилья не должен превышать 2,4 млн рублей в год.
Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?
Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев. При наличии патента вам не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества и налога на данное имущество.
В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.
Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.
Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс. рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).
Выгодна ли самозанятость для арендодателей (наймодателей)?
Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.
Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Сейчас специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 80 регионах России.
Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов. Отчисления в Социальный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы.
Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.
Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого.
При этом если самозанятый сдает не квартиру, а апартаменты, он должен будет заплатить налог по ставке 13% как физическое лицо. Это связано с тем, что специальный налоговый режим (самозанятость) не распространяется на нежилую недвижимость.
Справочно:
С точки зрения закона апартаменты – это помещение, которое не предназначено для постоянного проживания. Такая недвижимость относится к категории коммерческой.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
-
Пени в размере 1/300 ставки Центрального банка за каждый день просрочки (налог нужно уплатить до 15 июля того же года, в котором была подана налоговая декларация);
-
Штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога (40%, если не платить умышленно).
Например, гражданин РФ в 2020 году сдавал квартиру за 10 тысяч рублей в месяц без уплаты налогов. Таким образом, он должен был заплатить налог в размере 13 тысяч рублей. В сентябре 2021 года налоговая служба обнаружила это нарушение. С гражданина могут взыскать:
-
13 тысяч налога и пени;
-
2,6 тысячи – штраф за неподачу своевременно налоговой декларации;
-
5,2 тысячи – штраф за неуплату налога;
Итого: больше 20 800 рублей.
Окончательная сумма будет определена налоговой инспекцией.
Для самозанятых штраф также будет рассчитываться исходя из ставки НДФЛ – 13%, а не налога на самозанятость.